Todos hablan sobre los créditos UVA (unidad de valor adquisitivo). Página 12 titula mencionándolos como “el engendro de Macri”. Las cuotas que pagan los deudores están congeladas desde hace tiempo. Y deberían descongelarse en febrero de este año. Y todos se quejan: acreedores (bancos) y deudores. Unos porque no cobran lo que deberían (los bancos) y otros porque deben más (en pesos) de lo que tomaron como crédito. Y ponen el acento (los deudores) en que no van a poder abonar la cuota “descongelada”.
Finanzas con Humor (o sea, yo) ha encarado un ejercicio: analizar, en forma simplificada, un crédito hipotecario UVA concreto. El que tomó una joven pareja, hoy con dos hijos, en un banco oficial a fines del 2016. Las conclusiones de este caso pueden generalizarse para quienes adquirieron inmuebles.
Por las dudas: los créditos UVA son indexados por inflación, de manera que el capital se ajusta con el índice UVA que publica el Banco Central. El valor diario del UVA se calcula a partir del Índice de Precios al Consumidor que publica el INDEC.
Por las dudas: las cuotas (tanto la componente de capital como la de interés) se calculan sobre el capital indexado.
El crédito es hipotecario, de manera que el acreedor (banco) puede dormir tranquilo. Y las normas de una sana administración financiera, aconsejan no prestar más del 75% del valor del inmueble (de manera que frente a una caída en el valor de mercado del inmueble se pueda recuperar la totalidad de lo prestado).
Para los que quieran ampliar, al pie tienen un posteo que resume cómo funciona un préstamo / crédito UVA.
Resumo el crédito del ejemplo:
-Préstamo en pesos: 1.070.000 $ (algo así como 71.000 usd, a fines del 2016);
-Departamento de 102.000 usd (les prestaron alrededor del 70%);
-plazo: 240 meses (20 años);
-crédito UVA con un CFT (costo financiero total) del 5,1% anual;
-sistema francés;
-tienen la cuota congelada desde fines del 2019.
Situación a hoy
-cuota que están pagando: $ 17.700;
-cuota teórica (si se hubiera seguido indexando): $ 27.400;
-deuda en pesos: $ 3.700.000;
-deuda en dólares (con tipo de cambio financiero): 25.000 usd.
Conclusiones
-los deudores que compraron (con ayuda del crédito) departamentos hicieron un muy buen negocio;
-la deuda en dólares se redujo en 66%;
-pasaron de deber el equivalente al 70% del departamento a deber el 24% del (valor del) departamento (suponiendo que este no se hubiera desvalorizado);
-económicamente hicieron un buen negocio;
-en algunos casos pueden llegar a tener un problema financiero, por la dificultad para abonar cuotas mayores.
Apuntes finales
-Los deudores deberían celebrar por haberse endeudado en pesos e invertido en un activo inmobiliario dolarizado, en un período donde el tipo de cambio subió un 900% y la inflación fue del 290%.
-Por ser propietarios del bien, tuvieron (y tendrán) disponibles para abonar las cuotas los importes que se ahorran por no pagar alquiler.
-El Estado no va a desproteger a los deudores. Y menos en el caso de los que tomaron préstamos en el Banco Ciudad, que está conducido por quien aspira a ser presidente en el 2023.
¿Qué hubiera dicho Eduardo Duhalde sobre estos préstamos? El que recibió UVAs, abonará UVAs (y a veces menos que UVAs) y no dólares.
Hasta la próxima.